事业用资产的换购特例

目录

  1. 考虑换购的特例
  2. 延期转让所得的80%
  3. 换购特例的优点比较
  4. 被延长的“事业用资产的换购”

考虑换购的特例

对于比较难以活用的土地来说,在价值和用途方面在现实中很难找到解决方案。这种情况下,如果满足离车站近,或者道路宽,或者地形好这样的条件的话,换购可以有效活用的土地是非常好的手段之一。

一般的不动产换购的情况下,卖出不动产所得的利益会被课以让渡税,这样手头上的资金会减少,更加难以入手收益性高的不动产。但是,如果利用“事业用资产的换购特例”的话,就能解决这个问题。

这个税制上的特例,当用收益低的土地换购收益高的土地的时候会经常使用的有效手段。但是,这是为了提升经济景气,促进土地流动化而设计的特殊制度,属于限时立法。

延期转让所得的80%

在事业用资产的换购特例的情况下,因为换购所产生的转让所得的80%予以延期(这个节点课税予以免除,延期到再下一次卖出的时候再对转让所得课税),所以实际上对换购产生的转让所得的实际税率只有4%。

如果不适用特例的情况下,对于转让所得的100份,(保有期限超过5年)会征收20%的让渡税,也就是说必须上交20份的税额。

但是如果适用这个特例的话,除了一部分地域转让所得的80%予以延期,剩下的20%的让渡所得征收20%的税率,实际上的税率只有4%。

考虑到留在手头上的现金,如果不适用特例的话只会剩80%,适用特例的话会留下将近96%。这个差异的存在会让入手的物件的条件产生很大的不同。

这个法律适用的转让地,限定于事业经营超过10年的不动产,娱乐用途的土地不在对象范围内。事业用的定义是,在这个土地上建设工厂,物品的贩卖,建筑事务所,或者农业用地,停车场,放置资材的仓库,公寓住宅等出租建设用地。换购的土地,不一定是事业用地,投资用不动产也可以。

比较重要的一点是,卖出和购入都没有地域限制。

把郊外的事业用不动产卖出,换一个市中心的不动产,或者换郊外另一处的不动产都适用这个特例。因为换购的不动产是小规模住宅用地而适用了估价下调的话,也能作为遗产税对策。

换购特例的优点比较

假定有200坪的一处农业用地,因为在市区外所以每坪100万日元,土地的市价是2亿日元。针对各种活用的方法,计算一下利益对土地市价比吧。

首先是停车场。一个驻车位需要6坪的土地,200坪的土地可以停33辆车。如果车位月租是1万日元的话,年收入就是396万元,对于市价2亿元的表面利润率就是2%。

接下来考虑一下公寓的出租。

如果容积率是100%,每一坪的建筑成本是70万日元的话,建筑费用就是1亿4000万日元,和土地加起来市价就是3亿4000万日元。假设有13户13坪的房间,每年的房租收入就是1630万日元(每一平米的租金是每月7000日元),表面利润率是4.8%。

如果使用特例进行换购的话。

卖出土地得到2亿日元,买市中心3亿日元的楼,付掉卖出费用以及转让税的话,手上还剩1亿8600万日元,不足的1亿1600万日元从金融机关借入。

楼的房租收入是每年1800万日元,对于市价3亿日元来说利润率就是6%,减去向金融机关的还款和管理费等其他费用的话就有1500万日元的收入。在这种情况下,结论是使用换购特例的资产运用利润率比较高。

但是,公寓的情况下也需要把入住率和房租降低一点进行计算。

被延长的“事业用资产的换购”

如果对收益性低的土地使用“事业用资材的换购特例”的话,换成收益性高的资产就变得容易了。

“事业用资产的换购特例”,是对转让资产的转让收益的80%的课税予以延长的制度,是限时的立法延长。

首先,“事业用资产”的定义,是限定于所有超过10年,一直用于经营事业的不动产。事业的定义是,农业,工厂,停车场,出租公寓等等,只要是使用这个土地做生意就可以。另外,作为“换购”,必须用卖出所得购入另一个事业用不动产才可以。

课税的延长,是指卖出的时候对用来换购的钱的80%的课税进行延长,剩下的20%征收20%的转让所得税(包含地方税),转让所得的实际税率只有4%。(但是,如果将来卖出换购来的物件的话,被延期的80%的课税会追加上来)正因为如此,和不适用特例的情况比起来,使用特例的情况下手头上的现金会更多,针对价格高的物件会更容易购入。 这个特例对土地所有者还有一个好处,就是无论是卖出的事业用不动产还是买入的不动产,都没有场所限。(一部分地区除外)把郊区宽阔的农业用地卖掉,购入市中心的租赁楼的话,不仅成功换成了高收益的物件,因为换购的不动产是小规模住宅用地而适用了估价下调的话,也能作为遗产税对策。