最好提前知道 不动产买卖的基本知识-1

1 准备-卖或者买之前需要决定的东西

  1. {1} 想卖的时候需要考虑的东西
    1. 1. 卖出的价格定多少才好
    1. 2. 如何制定卖出的时间表
    1. 3. 怎样估算税金等诸多费用
    1. 4. 什么才是卖出物件的对象
    1. 5. 土地的边界有没有规划好
    1. {2} 想买的时候需要考虑的东西
      1. 1. 要从多少的预算找房子
      1. 2. 资金的规划
      1. 3. 从什么地方,什么类别找
      1. 4. 找多大的,怎样的房间布局

准备-卖或者买之前需要决定的东西

不动产是人的一生中要买的最贵的东西。另外根据买的方法的不同,在一些的场合下,价格会有数百万甚至数千万的不同。

不动产的买卖,牵扯到法律,税金,登记等等很多方面,每个方面都是日常生活中见不到的东西。所以在本文中,我们把买卖之前一定要调查并且决定好的重要事项列举一下。

{1} 想卖的时候需要考虑的东西

首先,在想卖不动产的时候需要调查哪些东西,需要考虑哪些东西,在这里说明一下。

  1. 卖出的价格定多少才好

和其他商品相比不动产最大的特征就是,世界上没有完全一样的两个物件。比如说,相同公寓里的房间,楼层和朝向不一样价格也不一样是非常普遍的事情。正因为如此,如何定义不动产的价格是卖出不动产的重要因素。

一般卖家定价会高于市场价格,但是买家方面会和其他卖出的物件比较,也会参考过去成交的价格,如果卖出价格比市场价格高出很多的话,买家会敬而远之,卖出之前会非常花时间。

  • 如何制定卖出的时间表

决定好卖出价格和条件之后,房地产开始走入卖出程序。入手情报的买家会确认房产的状况,交涉价格,以及调整签订契约的时间表。契约成立之后,买主需要贷款买入的情况下会向金融机关申请融资,和相邻土地没有划清界限的情况下,也会现场测量。另外,买卖定金的支付以及各种费用的清算,让渡和登记都需要花时间。综上,从开始卖到最终结束,一般需要花数个月的时间。

正因为如此,计划用卖掉房子的钱到其他地方的人,更换其他住宅的人,因为孩子的学校关系搬家时间收到限制的人来说,什么时候卖出,怎样制定卖出时间表都是非常重要的问题。

  • 怎样估算税金等诸多费用

不动产的卖出会发生中介费,搬家费用,测量费用,契约书的印刷费用等诸多经费。如何估算这些经费的数额是非常重要的。如果卖出产生了利润的话,相应的税金(所得税,住民税)也需要计算。

虽然不属于诸多费用之中,但是如果房贷还有剩余的情况下,把握这个金额也十分重要。当因为房贷的原因房产已经被抵押的情况下,向买主交付房产前必须先还清房贷来取消抵押。什么时候以怎么样的形式来还清房贷,事前必须和申请融资的金融机关商量好才可以。

另外,如果卖出在借来的土地上建的房产的话,原则上需要地主的同意。这种情况下,会出现以让渡许可费或者名义变更费等等名目被要求支付金钱的情况,所以在卖出房产前需要事先和地主商量。

通过把握卖出的时候所产生的诸多经费,在根据卖出的收入金额,就能算出最终到手的金额了。

  • 什么才是卖出物件的对象

缔结买卖契约之后,卖主一般会在让渡之前把家具和餐具之类的东西搬出,把房产变成空的状态。另外,建筑内配备的空调,照明器具,附属家具,庭院里设置的物品和植物等等,是否属于卖出物件的对象,在一部分的卖主和买主之间存在争议,事前一定要明确规定。另外,地板墙壁等等建筑的破损需要修复的情况下,是让渡前让卖主修,还是就这个样子交给买家,在签约前也一定要确定好。如果规定暧昧的话,到以后会发展成纠纷。

  • 土地的边界有没有规划好

土地买卖的纠纷当中和边界相关的问题很多。在日常生活中没有特别注意的问题,一旦卖出的时候,和邻居的边界是在墙的内侧还是外侧还是中心,有很多人记不起来。所以为了确定买卖土地的形状和面积,第一步需要确认和土地邻接的所有土地(包括道路)的所有者和边界点。

如果土地的边界不明确的话,和相邻土地的所有者确认边界,然后雇佣土地家屋调查士来测量土地面积是比较好的办法。另外,和道路的边界确定特别花时间和费用,最好也把这一部分也考虑进资金计划和卖出时间表。

{2} 想买的时候需要考虑的东西

在想买入不动产的时候需要考虑哪些东西,另外考虑的时候的注意点在这里说明一下。

  1. 要从多少的预算找房子

在购入房产的时候,需要考虑从多少预算开始寻找物件。即便是依赖不动产公司寻找物件,没有确定预算的话也没法开始找。

另外,在制定预算的过程中也需要考虑钱是不是全部自己出,是否贷款,是否接受父母或者祖父母的援助。

特别是,在贷款买房的情况下需要根据现在的收入决定融资金额,决定一个大体的数值非常重要。另外,如果申请房贷,每个月还多少钱,每个月还房贷后会不会影响生活都是非常重要的问题。

  • 资金的规划

购入房产的时候,除了房产本身的价格以外还需要支付其他附加费用。主要的附加费用有,中介手续费,契约印刷费,固定资产等等的清算金,不动产所得税,融资保证金,火灾保险费,修缮公积金的首付,搬家费用。虽然这些附加费用也是房贷包含的融资对象,但是基本上一般需要使用现金一次性支付,所以要考虑到资金计划当中。

  • 从什么地方,什么类别找

在哪里找房子也是需要提前决定好的事项。如果希望的区域和预算没法找到中意的房子的话,就需要把区域稍微向郊区扩大一些,找房子的过程也可能会有需要改变的地方。需要考虑的不仅是铁道的沿线或者车站前,离车站远一些的区域也需要考虑进去。

  • 找多大的,怎样的房间布局

找多大面积的房子也是事前必须要决定的重要事项。另外,如果对房间的朝向以及楼层高度有要求的话也需要决定好。离车站的距离,建筑的面积,建筑年龄,朝向,如果是公寓的话楼层等等,非常多的要素都需要决定优先顺序以及不能妥协的部分,之后找房子的过程才会顺利。

如果考虑装修的情况下,不仅仅要确认费用以及房子结构上是否可以装修,公寓的管理制度和装修是否被规制也需要事先确认好。